Wer zahlt zukünftig bei Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Maklercourtage?

Für die Vermittlung von Mietwohnungen trat zum 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip trotz massiver Kritik gesetzlich in Kraft. Der Markt hat erwartet, dass dies dann auch mit Verzögerung für den Bereich Verkauf gelten würde. Bestellerprinzip bedeutet, dass diejenigen den Makler bezahlen, die ihn auch beauftragt haben. In der Regel ist das dann der Vermieter. Die Höhe ist mit zwei Monatskaltmieten zzgl. MWSt dabei nach oben gedeckelt. So wurde damit eine sinnvolle Entlastung für die meist wirtschaftlich schwächeren Mieter beschlossen. Zudem sind durch die in den letzten Jahren stark gestiegenen Mieten auch die Maklercourtagen in die Höhe geschossen.

Ein erster Entwurf sah tatsächlich das Bestellerprinzip auch für den Verkauf von Wohnungen und Häusern vor. Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens wurde das jedoch aufgegeben und eine andere Regelung geschaffen. Der Bundestag hat am 14.05.2020 den Entwurf eines „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ der Bundesregierung angenommen. Ähnlich wie bei der Vermietung sollen auch hier die meist wirtschaftlich schwächeren Käufer bei den hohen Kaufnebenkosten entlastet werden. Was in den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen bereits teilweise üblich war, die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen, wird nun allgemeines Gesetz. Die Verteilung der Maklercourtage wird nun bundesweit neu geregelt.

Dieses neue Gesetz (BGB § 656a-d) tritt am 23.12.2020 quasi als Weihnachtsgeschenk für die Käufer in Kraft. Im Einzelnen regelt

  • § 656a BGB: Die Textform
  • § 656b BGB: Den persönlichen Anwendungsbereich
  • § 656c BGB: Den Provisionsanspruch des Maklers
  • § 656d BGB: Die Vereinbarung über die Maklercourtage

Neu ist, dass ein Maklervertrag zukünftig dann nur schriftlich geschlossen werden kann. Bisher war das auch mündlich und per Handschlag möglich. Den persönlichen Anwendungsbereich schränkt der Gesetzgeber allerdings ein und legt in der als Verbraucherschutz verstandenen Neuregelung in § 656b fest, dass die §§ 656c und 656d nur gelten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Derzeit ist es in den anderen Bundesländern Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern üblich, dass der Käufer die volle Maklercourtage meist alleine zahlt. Dies ist nach dem neuen Gesetz nicht mehr möglich. Die neue Regelung führt de facto dazu, dass die übliche Maklercourtage zwischen Käufer und Verkäufer praktisch geteilt wird. Beauftragt der Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung den Makler, muss er dann mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Zusätzlich muss erst der Verkäufer seine hälftige Zahlung nachweisen, bevor der Käufer zahlen muss.

Hier die Neuerung zusammengefasst:

  • Neuer § 656a bis 656d im BGB für Maklercourtage: Tritt in Kraft am 23.12.2020.
  • Die Höhe der Maklercourtage ist weiterhin nicht gesetzlich geregelt und wie bisher regional unterschiedlich.
  • Ein gültiger Maklervertrag bedarf nun der Textform.
  • Die Belastung der Maklercourtage an den Käufer ist künftig nur bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 % der insgesamt zu zahlenden Courtage möglich.
  • Beim Abschluss eines Maklervertrages vom Verkäufer (oder auch vom Käufer) muss, wenn bis zu 50% der Courtage die andere Partei tragen soll, die Zahlung des ersten Anteils der Maklerprovision (z. B. per Kontoauszug) nachgewiesen werden. Erst dann ist die andere Partei verpflichtet, den zweiten Teil der Maklercourtage zu zahlen. Haben allerdings beide Parteien einen Makler beauftragt oder haben beide Parteien gemeinsam den gleichen Makler beauftragt, gilt diese Nachweispflicht nicht!

Die Gesetzesänderung wird grundsätzlich in der Branche begrüßt, bietet sie doch nun bundesweit mehr Transparenz und Rechtssicherheit. Für die Käufer jedenfalls bewirkt es eine deutliche Verbesserung und Kostenentlastung, auch wenn Ihre Verhandlungsposition nach wie vor als schwach bezeichnet werden kann. Der Makler wird auch bei dieser neuen Regelung überwiegend im Interesse des Verkäufers tätig sein. Bleibt zu hoffen, dass mit der neuen Regelung nicht wie bei Vermietung wieder Fälle auftreten, wo das neue Gesetz durch „Schummeln“ umgangen wird. Es ist zu erwarten, dass bei Wegfall manche Provisionen wieder im Kaufpreis „eingepreist“ werden. Die Käufer haben dann einen doppelten Nachteil, da dadurch auch die Grunderwerbssteuer höher ausfällt.

Bleiben Sie wachsam und vergleichen Sie mit anderen Objekten in Ihrem Markt, um die „schwarzen Schafe“ zu entlarven.

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