Seit Jahren bereits steigen die Preise für Immobilien kontinuierlich an. Trotz Corona scheint das Tempo eher zuzunehmen. Da muss man sich doch die Frage stellen, ob das so weitergehen kann. Laufen wir in eine Blase am Immobilienmarkt? Was ist eigentlich eine Blase, wie entsteht sie, wie kann man sie erkennen und vor allem welche Konsequenzen bedeutet das?
Von einer Preisblase am Immobilienmarkt spricht man immer dann, wenn sich die Preiserhöhungen durch das normale Austarieren von Angebot und Nachfrage nicht mehr erklären lassen. Das ein knappes Gut wie Grund und Boden mit oder ohne Haus mit steigendem Bedarf mit der Zeit an Wert zunimmt und auch eine Erhöhung der Kaufpreise bei steigender Inflation eintritt, ist in einer freien Marktwirtschaft offensichtlich. Die Preise steigen dann, da die Marktteilnehmer – egal ob institutionelle oder private Investoren – bereit sind, mehr Geld für das gleiche Gut auszugeben.
Der ganze Immobilienmarkt gerät in Euphorie, Spekulationen im Gegensatz zu Investitionen überwiegen. Jeder will dabei sein, es wird mehr gebaut, als eigentliche Nachfrage da ist. Die Marktteilnehmer überbieten sich mit Preisen, da sie glauben, sonst nichts mehr kaufen zu können. Das führt zu irrational hohen Steigerungen, die durch die vorhandenen Werte der Immobilien nicht mehr abgedeckt sind. Eine Preisblase entsteht. Das kann Jahre so gehen, wie wir es derzeit am Immobilienmarkt beobachten können. Die niedrigen Zinsen befeuern den Markt zusätzlich, da viele Marktteilnehmer nur aufgrund dieser niedrigen Zinsen überhaupt eine Immobilie oder sogar mehrere erwerben können.
Aber „die Bäume wachsen nicht in den Himmel“ wie eine alte Weisheit sagt. Irgendwann platzen solche Blasen immer. Die Frage ist nur, wer oder was die Nadel ist. Sollten die Zinsen spürbar steigen, wäre das so eine Nadel. Ich persönlich glaube aber, da alle Volkswirtschaften am Tropf des „Gelddruckens“ hängen, dass das noch längerfristig nicht der Fall sein wird. Selbst wenn der Zins sich von derzeit ca. 1 % auf 2 % verdoppelt, bleiben die Darlehen damit günstig in der historischen Betrachtung. Wahrscheinlicher wird sein, dass die Nachfrage nach Immobilien durch beschränkten Zuzug aus dem Ausland, durch eine abnehmende Bevölkerung, die zudem deutlich altert und entweder nicht mehr umzieht oder in einem Zimmer im Altenheim Ihren Lebensabend verbringt, beginnend in vielleicht fünf Jahren anfängt abzunehmen. Mietausfälle treten dann nach und nach flächendeckend auf, nicht nur wie heute in Gebieten mit starker Abwanderung (z.B. Chemnitz).
Auch wenn die Mietpreise den galoppierenden Preisen für Immobilien nicht mehr folgen (können), wird die Nachfrage zurückgehen, da es immer länger dauert, bis sich die Investition in eine Immobilie rechnet. Und die Mietpreise steigen bereits seit Jahren langsamer als die Kaufpreise. Wegen den fehlenden Anlagealternativen derzeit ist die Leidensbereitschaft aber trotzdem groß, Netto-Renditen von unter 3 %, d.h. Vervielfältiger von 35 und mehr sind derzeit schon an der Tagesordnung und das auch in „normalen“ Städten wie Mainz, also nicht nur in München.
Das Gute für Immobilienbesitzer und -käufer daran ist, dass sich diese Trends langfristig ergeben und man sich deshalb besser darauf vorbereiten kann. Denn wenn eine Immobilienblase platzt, geschieht das immer abrupt über Nacht. Zeit zur Reaktion bleibt dann meistens keine. Vorhersagen der Experten sind immer nur zufällig. So wie eine stehengebliebene Uhr zweimal am Tag die richtige Uhrzeit anzeigt, gibt es auch zufällig Experten, die richtig liegen. Aber welche das sind, wissen Sie immer nur hinterher.
Der Buchwert aller Immobilien verringert sich signifikant, ein großer Teil der Immobilienvermögen verflüchtigen sich so quasi über Nacht. Wenn Sie hoch verschuldet sind oder erst kürzlich zu hohen Preisen gekauft haben, können und werden Ihre finanzierenden Banken Nachschüsse oder zusätzliche Sicherheiten verlangen. Die Situation wird also immer schlimmer. Auch wenn das Platzen einer Preisblase immer auch den gesamten Markt in Mitleidenschaft zieht, die Verluste im Wert sind aber nicht überall gleich. Ein gutes Objekt in einer guten Lage wird davon mit Sicherheit weniger betroffen sein. Auch die Vermietbarkeit in Krisenzeiten spielt eine große Rolle für den Wert und damit für die erzielbaren Preise. Leerstand muss unbedingt vermieden werden.
Die besten Geschäfte macht man aber immer in der Krise, „wenn die Kanonen donnern“, wie der von mir sehr geschätzte Warren Buffert sagen würde. So gesehen würde eine platzende Blase für diejenigen, die vorbereitet sind und dann auch investieren können, eine noch bessere Gelegenheit als heute bedeuten. Denn alle diejenigen, die sich übernommen haben, zu kurzfristig finanziert haben, einen zu hohen Preis bezahlt haben, werden dann gezwungen sein, jeden Preis zu akzeptieren und der ist bei dem dann eingeschränkten Käufermarkt erheblich niedriger als heute! Abschläge von 20 – 40 % sind dann normal. In solch einem Umfeld würden sich dann auch Bausparverträge wegen den niedrigen festgeschriebenen Zinsen wieder lohnen, wenn die Zuteilung vom Timing her passt.
Wenn Sie wissen wollen, ob Sie noch investieren können, achten Sie auf die Zinsentwicklung. 2 % halte ich noch nicht für bedenklich, 2,5 % – 3 % läutet aber eine Wende ein. Finanzieren Sie langfristig und so, dass Sie noch Reserven haben, wenn es schlimm kommt. Tilgen Sie hoch, um ggfls. eine geringe Restschuld zu haben oder halten Sie alternative Sicherheiten bereit, wenn eine Refinanzierung ansteht.
Grundsätzlich möchten Investoren nur wenig tilgen. Der Kaufpreis kommt überwiegend von der Bank, Tilgung aber muss meist aus hoch versteuertem Einkommen getragen werden. Leisten sollten Sie sich das aber nur, wenn Ihre Bonität hoch genug ist und Sicherheiten im Krisenfall ausreichend vorhanden sind.