Die gegenwärtige Situation am Immobilienmarkt löst ein Wechselbad der Gefühle aus. Seit Anfang des Jahres sind die Bauzinsen für 10 Jahres-Finanzierungen von ca. 1 % auf 4 % gestiegen. Was das für Käufer bedeutet, zeigt folgende Rechnung für eine Darlehen von 100.000 €:
Letztes Jahr: 1 % Zinsen, 2 % Tilgung, ergeben eine Annuität/Jahr von 3000 €.
Aktuell: 4 % Zinsen, 2 % Tilgung, ergeben eine Annuität pro Jahr von 6000 €.
Seit etwa dem 2. Quartal dieses Jahres fangen die Immobilienpreise an zu schwächeln. Mittlerweile gibt es Abschläge von 15 – 25 % auf Angebote vom Beginn dieses Jahres. Aber man sieht auch verbissene Makler und Verkäufer, die die neue Realität einfach nicht wahrhaben wollen, an der bisherigen Preispolitik festhalten und sich seit Wochen wundern, dass sie nicht zum Abschluss kommen. Seit Jahren erleben wir zum ersten Mal wieder, das Immobilien nicht verkauft werden.
Der langjährige Immobilienboom kommt zum Ende. Warum ist das so?
Den Eigenheimkäufern sind die Zinsen weggelaufen. Wie oben ausgeführt, haben sich die Kosten für einen Kredit etwa verdoppelt für die gleiche Immobilie. Aber das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange. Durch die explodierenden Strom- und Gaspreise haben sich parallel auch die Nebenkosten exorbitant erhöht. Beide Einflussfaktoren zusammen zwingen die meisten potentiellen Käufer in die Knie und machen derzeit – sicher auch auf längere Sicht – Ihren Traum vom Eigenheim zunichte. Erschwerend kommt noch hinzu, dass die Banken nervöser geworden sind und Kredite nun restriktiver vergeben, d. h. höheres Eigenkapital fordern oder Kredite gar nicht mehr bewilligen.
Zusätzlich zu der Zinsexplosion werden nun auf Wohnungen und Gebäude mit schlechten Energiekennwerten hohe Abschläge nötig, um Käufer zu finden. Mieter werden jetzt zunehmend die Energieausweise studieren und Immobilien mit hohen Werten versuchen zu meiden. Objekte aus den 1970er- oder 1980er-Jahren werden nun zusätzlich schwer vermittelbar, da auch energetische und teure Sanierungen per Gesetz drohen. Verkäufer von Immobilien mit Energieverbrauchskennwerten von unter 100 kWh/(a m²) haben heute deutliche Vorteile gegenüber Energiefressern. Unsanierte Bestandsimmobilien werden fast unverkäuflich werden oder nur an Sanierungspraktiker mit hohen Abschlägen verkaufbar sein.
Noch bewegt sich der Rückgang bei den Transaktionen im einstelligen %-Bereich, er wird aber aus meiner Sicht weiter zunehmen. Der ganze Markt wird deutlich weiter bremsen!